« Aucun texte ne réserve le pré-état daté à une profession. Ce qui compte n'est pas qui le rédige, mais qu'il soit juste. »
Dossiers
Faire un pré-état daté: qui peut l'établir, et comment
Le pré-état daté est le document remis à l'acquéreur d'un lot de copropriété avant la signature du compromis. Il rassemble la situation financière et administrative du lot et de l'immeuble: charges des deux derniers exercices, sommes susceptibles d'être dues au syndicat, impayés et dettes envers les fournisseurs, quote-part du fonds de travaux — soit exactement les informations que l'article L.721-2 du Code de la construction et de l'habitation impose de communiquer.
Reste une question très concrète: qui le fait? Et faut-il le faire soi-même ou le confier à quelqu'un? Voici les quatre voies possibles, leurs conditions réelles, et pourquoi une erreur dans ce document coûte plus cher qu'il n'y paraît.
Qui peut faire un pré-état daté?
Contrairement à une idée répandue, aucun texte ne réserve le pré-état daté à une profession. La loi ne nomme même pas le document: elle met une obligation d'information à la charge du vendeur (article L.721-2 du CCH). C'est donc le vendeur qui choisit qui l'établit — et qui reste responsable de son exactitude.
Le copropriétaire vendeur, lui-même
Parfaitement légal. Il dispose de ses relevés de charges, des PV d'assemblée générale et, le plus souvent, d'un accès à l'extranet du syndic. Il faut en revanche savoir lire une comptabilité de copropriété.
Le syndic
C'est lui qui détient les comptes, mais le pré-état daté ne fait pas partie de son forfait: c'est une prestation particulière, qui suppose un devis accepté avant toute facturation. Comptez généralement 2 à 4 semaines, sans engagement de délai. Facturé sans devis? Il est remboursable.
Le notaire ou l'agent immobilier
Ils sont presque toujours demandeurs du document — c'est le notaire qui l'annexe à l'avant-contrat et qui vérifie que l'acquéreur a bien reçu les informations. Ils le rédigent rarement: ils n'ont pas accès à la comptabilité de la copropriété.
Nos experts spécialisés chez Maison du Pré-état daté
C'est notre métier. Nos experts en copropriété rédigent le document à partir de vos pièces ou de votre accès extranet, sans solliciter le syndic — en 24 h en moyenne, pour 59,90 € TTC, soit trois à six fois moins que ce qu'un syndic facture couramment pour la même prestation.
Ne pas confondre avec l'état daté. Celui-là, lui, a bien un auteur exclusif: l'article 5 du décret du 17 mars 1967 le réserve au syndic, qui l'adresse au notaire pour l'acte authentique. Son tarif est plafonné à 380 € TTC depuis le décret du 21 février 2020. Le pré-état daté, lui, intervient plus tôt et n'a pas d'auteur imposé. Voir le comparatif.
Le faire soi-même: à quelles conditions
Faire son pré-état daté soi-même est à la portée de tout vendeur qui a un minimum de bases en comptabilité de copropriété. Ce n'est pas un exercice juridique: c'est un travail de lecture des comptes, rubrique par rubrique. Concrètement, il faut savoir:
- distinguer les provisions appelées (appels de fonds) des charges réellement dépensées, et traiter la régularisation annuelle;
- séparer les charges courantes du budget prévisionnel des travaux votés hors budget;
- retrouver la quote-part du lot dans les avances (fonds de roulement, avance travaux) et dans le fonds de travaux issu de la loi ALUR;
- relever les impayés du syndicat et ses dettes fournisseurs, ainsi que les sommes susceptibles d'être dues par l'acquéreur;
- appliquer les bons tantièmes pour chaque catégorie de charges.
Côté pièces, il vous faut vos relevés de charges récents, les PV des trois dernières assemblées générales, le budget prévisionnel et les annexes comptables approuvées. La liste complète des documents nécessaires détaille où les trouver. Si vous voulez d'abord vous familiariser avec la structure du document, apprenez à lire un pré-état daté.
Un point à budgéter honnêtement: le temps. Retrouver les bons tantièmes, recouper une quote-part de fonds de travaux et vérifier les impayés prend facilement une demi-journée à qui n'en a pas l'habitude — et l'écart de prix avec le document rédigé par nos experts est de 40 €. Autant le savoir avant de se lancer.
Formule Libre — 19,90 € TTC
Un modèle conforme à l'article L.721-2 que vous complétez vous-même, avec téléchargement immédiat. La voie la plus économique quand vous maîtrisez vos comptes.
Le faire produire par un expert en copropriété
Si la comptabilité de copropriété n'est pas votre terrain, ou si la date du compromis approche, l'autre voie consiste simplement à déléguer la rédaction. Chez Maison du Pré-état daté, un expert en copropriété lit les comptes à votre place, calcule les quotes-parts, recoupe les montants et produit un document strictement conforme à l'article L.721-2 — sans solliciter le syndic, donc sans les semaines d'attente.
Vous transmettez vos identifiants extranet ou vos pièces, et vous recevez le PDF par email en 24 h en moyenne (48 h au maximum). Votre notaire ou votre agent immobilier peut le recevoir en même temps que vous.
C'est aussi, dans la plupart des dossiers, la voie la moins chère. Un syndic facture couramment 200 à 380 € pour la même prestation, quand il l'accepte, et compte 2 à 4 semaines. Face à cela, 59,90 € TTC en 24 h ne coûtent pas plus cher: ils coûtent nettement moins, pour un document dont l'exactitude ne repose plus sur votre lecture des comptes.
Solution Confort — 59,90 € TTC
Votre pré-état daté rédigé et vérifié par nos experts, conforme à l'article L.721-2, livré en 24 h en moyenne.
Pourquoi on dit qu'il est « obligatoire »
Le mot revient partout, et il mérite une précision. Le document appelé « pré-état daté » n'est imposé par aucun texte — il n'existe d'ailleurs pas de pré-état daté tamponné par une administration. Ce qui est obligatoire, ce sont les informations qu'il rassemble: l'article L.721-2 du CCH impose de les remettre à l'acquéreur au plus tard à la signature de la promesse de vente.
Le pré-état daté est le document qui réunit et met en forme ces informations au bon moment. Il n'est pas obligatoire en lui-même, mais c'est lui qui permet au vendeur de tenir son obligation — d'où l'usage, un peu abusif mais parlant, du mot « obligatoire ». Le détail de ce que dit la loi.
L'enjeu réel: une erreur décale la purge du droit de rétractation
La loi ne prévoit pas d'amende. Elle prévoit quelque chose de bien plus gênant pour une vente. Tant que les informations exigées n'ont pas été communiquées à l'acquéreur, son délai de rétractation de 10 jours (article L.271-1) ne commence pas à courir: il ne part qu'au lendemain de leur communication (article L.721-3 du CCH).
C'est là que la qualité du document devient un enjeu financier. Un fonds de travaux oublié, des impayés minorés, une quote-part calculée sur les mauvais tantièmes: des informations inexactes ou incomplètes peuvent être opposées comme une remise incomplète. L'acquéreur est alors fondé à soutenir qu'il n'a pas reçu l'information due — le point de départ du délai se discute, la purge du droit de rétractation est repoussée, et la vente reste révocable plus longtemps que prévu.
En pratique, cela se paie en semaines: un notaire qui refuse de signer, un compromis à reprendre, un calendrier de vente décalé. C'est la raison pour laquelle le pré-état daté se juge sur un seul critère — son exactitude — bien plus que sur son auteur ou son prix.
Trois pièces font exception et ne suspendent pas le délai: le carnet d'entretien, les conclusions du diagnostic technique global et la notice d'information. Ce sont les informations d'organisation et financières (1° et 2° du II de l'article L.721-2) — celles que porte le pré-état daté — dont l'absence bloque le départ du délai.
Ce qu'il faut retenir
- N'importe qui peut établir un pré-état daté: le vendeur, le syndic, plus rarement le notaire, ou un prestataire. L'obligation d'information, elle, pèse toujours sur le vendeur.
- L'état daté est l'exception: réservé au syndic, plafonné à 380 € TTC, et destiné à l'acte authentique.
- Le faire soi-même est réaliste avec des bases en comptabilité de copropriété et les bonnes pièces — c'est l'objet de la formule Libre.
- Le déléguer supprime le risque d'erreur et l'attente du syndic, pour 40 € de plus que la formule autonome et bien moins que le syndic — c'est l'objet de la Solution Confort de Maison du Pré-état daté.
- Une erreur ne se solde pas par une amende, mais par un délai de rétractation qui redémarre: la vente reste fragile tant que l'information exacte n'a pas été remise.
Vous ne savez pas quelle voie choisir? Les conseillers de Maison du Pré-état daté vous orientent vers la formule adaptée à votre dossier — et à votre date de compromis.
Voir nos tarifs