« Deux documents, deux moments de la vente, deux régimes juridiques. Les confondre peut coûter du temps — et de l'argent. »
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(mis à jour le 14 janvier 2026)Pré-état daté vs état daté: quelles différences?
Lors d'une vente en copropriété, deux documents financiers entrent en jeu: le pré-état daté et l'état daté. Leur nom proche et leur contenu partiellement similaire les font souvent confondre — alors qu'ils n'interviennent pas au même moment, ne sont pas établis par les mêmes personnes et n'ont pas la même portée juridique.
Ce dossier pose les différences de façon claire, point par point.
Le comparatif en un coup d'œil
| Pré-état daté | État daté | |
|---|---|---|
| Moment | Avant ou lors du compromis de vente | Avant l'acte authentique (signature définitive) |
| Obligatoire? | Non légalement, mais exigé en pratique | Oui, légalement obligatoire |
| Qui l'établit? | Le vendeur (ou un prestataire) | Le syndic uniquement |
| Base légale | Art. L721-2 CCH (loi ALUR 2014) | Art. 5, décret n° 67-223 du 17 mars 1967 |
| Coût | Libre (ou à partir de 19,90 € via prestataire) | Plafonné à 380 € TTC par décret |
| Valeur juridique | Informatif — aucune valeur contractuelle propre | Opposable — engage la responsabilité du syndic |
| Destinataire | L'acheteur, via le vendeur | Le notaire instrumentaire |
Le pré-état daté: informatif, avant le compromis
Le pré-état daté est une synthèse financière que le vendeur remet à l'acheteur avant ou lors de la signature du compromis. Il n'est pas imposé par la loi en tant que tel, mais l'article L721-2 du Code de la construction et de l'habitation (issu de la loi ALUR 2014) liste les informations financières que le vendeur doit communiquer à l'acquéreur avant la promesse de vente — ce que le pré-état daté permet justement de synthétiser.
Il peut être préparé par le vendeur lui-même à partir de ses documents de copropriété, ou confié à un prestataire spécialisé. Le syndic peut aussi le produire, mais sans plafond légal sur ses honoraires.
Sa valeur est informative: il éclaire l'acheteur sur la situation financière de la copropriété, mais il n'engage pas la responsabilité de son auteur de la même façon que l'état daté.
L'état daté: officiel, obligatoire, établi par le syndic
L'état daté intervient plus tard, au moment de l'acte authentique chez le notaire. Il est régi par l'article 5 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 et constitue un document légalement obligatoire pour toute vente de lot en copropriété.
Seul le syndic de copropriété est habilité à l'établir. Il récapitule de façon précise et opposable les sommes dues entre le vendeur, l'acheteur et le syndicat des copropriétaires au jour de la vente: provisions sur charges, avances, trop-versés, impayés.
Son coût est plafonné à 380 € TTC par décret — ce plafond doit figurer dans le contrat de syndic approuvé en assemblée générale. Toute somme facturée au-delà est contestable.
Sans état daté, la vente ne peut pas être finalisée. C'est le seul des deux documents dont l'absence bloque juridiquement la transaction.
Ont-ils le même contenu?
En partie, mais pas tout à fait. Les deux documents couvrent la situation financière de la copropriété liée au lot vendu, mais leur niveau de détail et leur portée diffèrent.
Pré-état daté
- Synthèse financière (budget, dépenses, résultat)
- Avances de trésorerie et fonds de roulement
- Quote-part fonds travaux rattachée au lot
- Impayés de copropriétaires et dettes fournisseurs
- Basé sur les derniers documents disponibles
État daté
- Ce que le vendeur doit à la copropriété
- Ce que la copropriété doit au vendeur
- Ce que l'acheteur devra verser
- Récapitulatif des charges des deux derniers exercices
- Mentions des procédures judiciaires en cours
L'état daté est plus précis sur les flux financiers entre les parties. Le pré-état daté donne une vision plus large de la santé financière de l'immeuble.
Ce qu'il faut retenir
- Le pré-état daté est remis avant le compromis, préparé par le vendeur, informatif et non plafonné.
- L'état daté est remis avant l'acte définitif, établi par le syndic, obligatoire et plafonné à 380 € TTC.
- Les deux documents sont complémentaires et interviennent à des étapes distinctes de la vente.
- Ne pas confondre les deux peut vous coûter du temps (attente du document au mauvais moment) ou de l'argent (facturation du syndic pour un pré-état daté sans plafond légal).
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