« Trois documents suffisent dans la grande majorité des cas. Et votre syndic a l'obligation légale de vous les mettre à disposition en ligne. »
Dossiers
(mis à jour le 20 mai 2026)Documents nécessaires au pré-état daté: la liste complète
Avant de vendre un lot en copropriété, vous devez remettre à l'acheteur un pré-état daté — document de synthèse financière exigé en pratique par les notaires et les acquéreurs. Pour l'établir, trois catégories de documents comptables suffisent dans la grande majorité des cas.
Bonne nouvelle: depuis la loi ALUR, votre syndic professionnel a l'obligation légale de mettre ces documents à votre disposition dans un espace en ligne sécurisé. Si ce n'est pas le cas, vous disposez d'un recours simple.
Les trois documents indispensables
1. Le dernier appel de fonds trimestriel
L'appel de fonds récapitule, lot par lot, les provisions appelées au titre des charges courantes et exceptionnelles. Il indique les tantièmes de votre lot, le montant dû pour chaque poste budgétaire, ainsi que les avances de trésorerie (fonds de roulement) et la quote-part de fonds travaux associée à votre lot. C'est la pièce centrale du pré-état daté.
Prenez le dernier appel en date, idéalement celui de l'exercice comptable en cours.
2. Les deux derniers décomptes de charges annuels
Également appelés reddition de comptes ou bilan de charges, ces documents récapitulent, après approbation des comptes en assemblée générale, ce que chaque copropriétaire a réellement payé et ce qui lui a été régularisé sur l'exercice clos. Ils permettent de calculer les charges payées par le vendeur sur les deux derniers exercices — information requise par l'article L721-2 du Code de la construction et de l'habitation.
Deux exercices consécutifs sont nécessaires, le plus récent étant celui dont les comptes ont été approuvés en AG.
3. Les annexes comptables de la dernière convocation d'AG
La convocation à l'assemblée générale annuelle est accompagnée d'annexes comptables obligatoires: budget prévisionnel de l'exercice suivant, comptes de l'exercice écoulé (dépenses réelles vs prévisions), état des impayés de copropriétaires, état des dettes fournisseurs. Ces documents fournissent la synthèse financière globale de l'immeuble — la colonne vertébrale du pré-état daté.
Conservez la convocation complète avec ses annexes, pas seulement l'ordre du jour.
Ces trois documents correspondent exactement aux pièces exigées par l'article L721-2 du Code de la construction et de l'habitation (CCH), introduit par la loi ALUR de 2014, qui liste les informations financières à communiquer à l'acquéreur avant la promesse de vente.
Où trouver ces documents: l'extranet copropriétaire
Depuis le 1er janvier 2015, la loi impose aux syndics professionnels de mettre à disposition de chaque copropriétaire un espace en ligne sécurisé (article 18 de la loi du 10 juillet 1965, modifié par la loi ALUR).
Le décret n° 2019-502 du 23 mai 2019, entré en vigueur le 1er juillet 2020, précise la liste minimale des documents qui doivent obligatoirement y figurer. Votre espace individuel doit notamment contenir:
- Les avis d'appel de fonds adressés à votre lot sur les trois dernières années
- Votre compte individuel après approbation des comptes (décompte de charges)
- Le montant de la quote-part du fonds travaux rattaché à votre lot
L'espace commun à tous les copropriétaires doit quant à lui contenir les budgets prévisionnels, les comptes approuvés, les procès-verbaux d'assemblée générale et les annexes comptables associées.
Exception
L'assemblée générale peut voter, à la majorité de l'article 25, contre la mise en place de l'extranet. Dans ce cas, le syndic n'est pas tenu de le proposer — mais il reste tenu de vous communiquer les documents sur demande.
Si votre extranet est incomplet ou inexistant
En pratique, de nombreux extranets sont mal renseignés: documents manquants, exercices non mis à jour, annexes absentes. Dans ce cas, adressez une demande directe à votre syndic.
Un simple email suffit pour commencer. En l'absence de réponse sous 8 jours, passez au courrier recommandé avec le modèle ci-dessous.
Objet: Demande de documents comptables — lot n° [X], [adresse de la copropriété]
Madame, Monsieur,
Je suis copropriétaire du lot n° [X] au sein de la copropriété [nom], sise [adresse], dont vous assurez la gestion.
Dans le cadre d'un projet de vente de ce lot, je dois établir un pré-état daté conformément à l'article L721-2 du Code de la construction et de l'habitation. À ce titre, je vous demande de bien vouloir mettre à ma disposition les documents suivants:
- Le dernier avis d'appel de fonds concernant mon lot;
- Les décomptes de charges individuels (reddition de comptes) des deux derniers exercices comptables approuvés en assemblée générale;
- Les annexes comptables jointes à la convocation de la dernière assemblée générale (budget prévisionnel, comptes de l'exercice, état des impayés, état des dettes fournisseurs).
Je vous rappelle que le décret n° 2019-502 du 23 mai 2019, pris en application de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 modifié par la loi ALUR, impose aux syndics professionnels de rendre ces documents accessibles dans l'espace en ligne sécurisé prévu à cet effet. À ce jour, ces pièces n'y sont pas disponibles [ou: sont incomplètes].
Je vous serais reconnaissant(e) de bien vouloir y remédier ou de me transmettre ces documents par email dans un délai de 8 jours.
Dans l'attente de votre retour, je vous adresse mes cordiales salutations.
[Prénom Nom]
[Email]
[Téléphone]
En cas de refus ou d'absence de réponse
Si le syndic ne répond pas ou refuse de transmettre les documents, plusieurs voies s'offrent à vous:
- Relance en recommandé avec AR, en citant explicitement le décret n° 2019-502 du 23 mai 2019 et en mentionnant un délai de réponse de 15 jours.
- Signalement au conseil syndical, qui peut mettre en demeure le syndic en qualité de mandataire du syndicat des copropriétaires.
- Saisine du médiateur de la consommation dont dépend le syndic (tout syndic professionnel y est tenu depuis 2016). La procédure est gratuite et aboutit souvent rapidement.
- Signalement à l'organisation professionnelle (FNAIM, UNIS ou SYNAP): un email formel suffit et produit généralement un effet immédiat.
Dans la pratique, un email bien formulé citant le décret suffit presque toujours. Les syndics sont conscients de leur obligation légale et préfèrent s'y conformer plutôt qu'affronter une procédure de médiation.
Vous préférez déléguer?
Réunir ces documents, les interpréter et rédiger le pré-état daté prend du temps — et une erreur peut retarder la vente. Maison du Pré-état daté s'en charge à votre place.
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