“Le pré-état daté éclaire l’acheteur avant le compromis: lisible, synthétique, utile.”
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Comment lire un pré-état daté
La loi ALUR de 2014 a introduit le pré-état daté, un document synthétique à remettre à l’acheteur avant la signature du compromis de vente.
Document facultatif mais couramment exigé, il regroupe charges, impayés, fonds de roulement et fonds travaux, pour donner un aperçu de la santé financière de l’immeuble.
Synthèse financière de la copropriété
Cette section présente les chiffres-clés issus des derniers comptes annuels approuvés en Assemblée Générale. Comme pour une entreprise, on met en avant le budget prévisionnel de l’immeuble, les dépenses réelles et le résultat de l’exercice écoulé (excédent ou déficit). Par exemple, un excédent indique que les charges réelles ont été inférieures aux prévisions, signe d’une bonne gestion, tandis qu’un déficit répété pourrait alerter sur des dépenses mal maîtrisées. Cette synthèse financière permet donc de jauger la santé globale de la copropriété d’un seul coup d’œil.
Avances de trésorerie et fonds de roulement
La copropriété dispose souvent d’une avance de trésorerie, aussi appelée fonds de roulement, constituée par les contributions des copropriétaires. Ce montant sert de réserve pour faire face aux dépenses courantes imprévues et assurer une trésorerie minimale. Lors de la vente d’un lot, cette avance n’est pas perdue : l’acquéreur rembourse au vendeur la part de fonds de roulement attachée au lot lors de la signature définitive chez le notaire. Le pré-état daté indique donc précisément le montant de ces avances de trésorerie, afin que l’acheteur sache quelle somme additionnelle il devra prévoir en plus du prix de vente du bien.
Évolution des fonds travaux
Un autre indicateur financier important est le fonds travaux de la copropriété, une réserve dédiée au financement des gros travaux futurs (obligatoire depuis la loi ALUR pour les immeubles de plus de 5 ans). Ce fonds est alimenté par une cotisation annuelle minimale de 5% du budget et s’accumule d’année en année tant qu’il n’est pas utilisé pour des rénovations.
Le pré-état daté fait le point sur le montant actuel de ce fonds travaux rattaché au lot vendu, en s’appuyant sur les derniers comptes approuvés et en intégrant les éventuels appels de fonds votés ayant une valeur juridique depuis. On peut ainsi en suivre l’évolution : par exemple, voir s’il a augmenté grâce aux contributions de l’année écoulée ou diminué en raison de travaux récents financés. À noter que, contrairement aux avances de trésorerie, la part du fonds travaux n’est pas remboursable au vendeur lors de la vente : elle reste acquise à la copropriété et bénéficiera indirectement à l’acheteur pour les futurs travaux.
Dettes de copropriétaires
Cette section met en évidence les éventuels impayés de charges de certains copropriétaires. Le pré-état daté indique le montant total des charges en retard de paiement et son évolution par rapport à l’exercice précédent. Par exemple, une diminution des impayés signifie que les copropriétaires débiteurs ont régularisé leurs charges en souffrance, ce qui est bon signe pour la trésorerie de l’immeuble. À l’inverse, une augmentation des dettes de copropriétaires peut signaler des difficultés financières au sein de la résidence et entraîner des mesures de recouvrement ou la nécessité de disposer de plus de trésorerie commune.
Dettes envers les fournisseurs
La copropriété peut également avoir des dettes vis-à-vis de ses fournisseurs et prestataires (entreprises de maintenance, fournisseurs d’énergie, etc.). Le pré-état daté mentionne le montant de ces dettes et aide à en comprendre l’origine. Un niveau élevé de dettes fournisseurs peut provenir de travaux récents dont les factures seront réglées lors des prochains appels de charges, ce qui n’est pas forcément inquiétant à court terme. Néanmoins, il convient d’y prêter attention : des dettes importantes ou récurrentes pourraient indiquer des tensions de trésorerie ou une gestion défaillante, tandis qu’une absence de dettes fournisseurs reflète généralement une situation saine (factures payées en temps et en heure).