La copropriété est l'un des modes d'habitat les plus répandus en France — et l'un des plus encadrés. En comprendre les rouages est précieux, surtout au moment de vendre.
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Les copropriétés en France : fonctionnement, acteurs et vente
En France, une grande partie des logements — en particulier dans les villes — relève du régime de la copropriété. On estime à plusieurs millions le nombre de lots concernés. Ce régime, encadré par la loi du 10 juillet 1965 et renforcé par la loi ALUR de 2014, structure la vie de l'immeuble et pèse directement sur une vente. Voici comment ça marche — et ce que ça implique quand on vend un lot.
Copropriété : de quoi parle-t-on
Une copropriété est un immeuble (ou un ensemble immobilier) dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes. Chaque copropriétaire détient des parties privatives (son appartement, sa cave, son parking) et une quote-part des parties communes(hall, toiture, ascenseur…), exprimée en tantièmes.
Cette répartition, ainsi que les règles de vie de l'immeuble, sont fixées par le règlement de copropriétéet l'état descriptif de division.
Les acteurs : syndicat, syndic, conseil syndical
- Le syndicat des copropriétaires : l'ensemble des copropriétaires, doté de la personnalité juridique.
- Le syndic : professionnel ou bénévole, il exécute les décisions et gère les comptes.
- Le conseil syndical : des copropriétaires élus qui contrôlent et assistent le syndic.
Assemblée générale, charges et fonds de travaux
Les décisions se prennent en assemblée générale(au moins une par an). On y vote le budget prévisionnel, les travaux, l'élection du syndic. Chaque copropriétaire paie des charges au prorata de ses tantièmes.
Depuis la loi ALUR, la plupart des copropriétés doivent constituer un fonds de travauxet tenir un carnet d'entretien — des éléments qui apparaissent dans les documents remis lors d'une vente.
Vendre un lot : les documents obligatoires
Vendre en copropriété impose d'annexer au compromis plusieurs documents : le pré-état daté(situation financière du lot), le règlement de copropriété et l'état descriptif de division, les PV des trois dernières assemblées générales, le montant des charges et du fonds de travaux, et le carnet d'entretien.
Le plus technique à produire est le pré-état daté : il exige de lire et interpréter la comptabilité de la copropriété. C'est là qu'une assistance copropriété fait gagner du temps et évite les oublis.
Le pré-état daté, pièce maîtresse de la vente
Conforme à l'article L.721-2 du CCH, le pré-état daté informe l'acquéreur des charges, impayés éventuels et travaux votés avant la signature. Il peut être rédigé à partir des comptes de la copropriété, sans attendre le syndic, et livré en 24 h en moyenne.